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Aguirre Newman publica su Estudio del Mercado de Oficinas en Madrid y Barcelona

Mejora la contratación de oficinas durante el segundo semestre, si bien continúa la tendencia a la baja en los precios: - Durante el segundo semestre de 2009 la contratación acumulada en Madrid ha experimentado un incremento del 27% respecto al primer semestre de 2009. Sin embargo, la contratación de todo el año 2009 ha sido inferior a la de 2008 en un 37%. - En Barcelona la contratación ha mejorado en un 10% en comparación con el primer semestre de 2009. - La tasa de desocupación se ha incrementado de forma generalizada en los dos mercados, situándose en un 9,8% en Madrid y un 11,3% en Barcelona. - Los precios medios de alquiler han sufrido un descenso generalizado en ambos mercados con respecto al mismo periodo de 2008, siendo la reducción en el Centro del Distrito de Negocios de Madrid del 21%, y del 18% en Barcelona. - Protagonismo del inversor privado en el mercado de inversión en rentabilidad, acaparando el 60% y el 7!% del volumen transaccionado en Madrid y Barcelona respectivamente

Mercado de Madrid

A pesar de que en el segundo semestre de 2009 se ha producido un incremento del 27% en el volumen total de contratación de oficinas con respecto a la primera mitad del año, el ejercicio de 2009 se ha cerrado con un volumen total de 312.653 m² contratados, lo que supone un descenso del 36% con respecto al total del año 2008.

El stock de oficinas de edificios exclusivos en Madrid se sitúa en torno a los 11.920.000 m². En referencia a los nuevos proyectos en construcción en Madrid, la ralentización e incluso paralización de varios proyectos reducirán sensiblemente la oferta futura a corto plazo, lo cual ayudará al mercado a equilibrarse en un periodo inferior de tiempo.

En cuanto a la disponibilidad se debe destacar que durante 2009 ha continuado incrementándose en todas las zonas de la ciudad, la tasa de desocupación alcanza el 9,8%. Llama principalmente la atención el aumento de superficie disponible en las zonas DEC-Zona Descentralizada y OUT-Fuera de la Ciudad, donde se han producido incrementos del 57% y 46% en lo que a superficie disponible se refiere.

En lo que respecta a los precios, cabe señalar que se ha producido un descenso del 17,5% en los precios medios con respecto a los niveles registrados en la segunda mitad de 2008. Se deben destacar las zonas CDN-Centro del Distrito de Negocios y DEC-Zona Descentralizada donde debido al incremento en las tasas de disponibilidad, los descensos en los precios han sido superiores al 20%. Hay que tener en cuenta que durante el último semestre del año el descenso de los precios ha sido sensiblemente inferior en porcentaje en relación a la primera mitad del año.

Para el total del año 2010, se espera que la contratación mejore ligeramente pudiendo situarse en torno a los 340.000. m².

Asimismo, se espera que durante 2010 se sigan produciendo ajustes en los precios en todas las zonas, aunque se debe destacar que se espera que dichos ajustes sean sensiblemente inferiores a los que se han observado durante 2009.


Mercado de Barcelona

Pese al aumento de la contratación en el segundo semestre del año, la paralización de parte de nuevos proyectos marcarán el futuro del mercado de oficinas de Barcelona)

El stock de oficinas en Barcelona aumenta un 4,5% durante 2009 y se sitúa en 5.581.155 m². Independientemente de los datos de stock existente en la actualidad, el dato más importante y que seguramente vaya a marcar en el futuro el mercado de Barcelona, es la ralentización/paralización de la entrada de gran parte de nuevos proyectos que estaban previstos. La previsión de nuevos proyectos para los años 2010 y 2011 es de 305.787 m², cifra muy inferior a las estimaciones que había en 2008.

Al igual que en Madrid, el informe destaca una suave recuperación de la contratación durante el segundo semestre del año, con un aumento del 10,2% respecto del primer semestre de 2009. Aunque este dato es positivo, este hecho contrasta con el descenso del 42% si comparamos la contratación total de 2009 con respecto a la de 2008. En cuanto al volumen de superficie contratada por operación, cabe destacar el mantenimiento o incluso mejora de las operaciones por debajo de 500m² mientras que las que más se han visto afectadas son las operaciones entre 500 y 1.000 m² y las de superficies superiores a 3.000 m².

Uno de los de los datos más negativos que presenta el presente informe, es el incremento de la tasa de desocupación en Barcelona que se ha situado a Enero de 2010 en un 11,6% del stock total de la ciudad. Dicho ratio no se observaba en el mercado desde el año 1995.

El estudio de Aguirre Newman también ha observado un descenso pronunciado de los precios medios de alquiler en todas las zonas de Barcelona, representando una caída media de 12,6% en los últimos 12 meses.

Se estima que la contratación bruta total de 2010 se situará en torno a los 220.000 m². En cuanto al comportamiento futuro de los precios, las previsiones para el año 2010, estarán condicionados por los datos de nueva oferta y disponibilidad, así como el comportamiento real de la demanda. En este sentido, se prevé que los precios continúen ajustándose de forma generalizada a lo largo de 2010.


Mercado de Inversión

En 2009 el mercado de inversión en rentabilidad de edificios de oficinas de Madrid y Barcelona se han producido 33 operaciones que han representado un volumen de inversión total de 1.013 millones de euros, lo que supone un descenso del 38% respecto de la actividad registrada en 2008. Madrid representó una inversión mayor a la de Barcelona, acaparando el 64% del volumen transaccional en un total de 22 operaciones, respecto de las 11 llevadas a cabo en la Ciudad Condal.

La mayor parte de la inversión se ha concentrado en los edificios del “Distrito de Negocios” de ambas ciudades, donde la presión compradora del inversor privado nacional se ha impuesto en la mayor parte de procesos de venta al inversor extranjero, el cual sólo ha podido materializar 2 operaciones en 2009; si bien, ha estado presente presentando ofertas en la totalidad de los procesos de venta.

A pesar del descenso de los precios medios de alquiler, cabe destacar que se ha observado una estabilización del precio €/m2 en venta respecto a 2008; consecuentemente, se ha observado un cambio e tendencia a la baja en la tasa de rentabilidad inicial de los edificios del “Distrito de Negocios”, como consecuencia de la menor rentabilidad ofrecida por inversiones alternativas comparables, como es el bono alemán a 10 años. En este momento la tasa de rentabilidad inicial exigida por el inversor en las zonas más exclusivas de Madrid y Barcelona se sitúa en el 5,8%, lo que representa diez puntos básicos menos respecto a finales de 2008.

Como perspectivas para el mercado de inversión, el informe de Aguirre Newman observó que la necesidad de liquidez a corto plazo de determinados vendedores debería traducirse en una mayor flexibilidad de las negociaciones de venta y, por consiguiente, en una mayor actividad de compra-venta de inmuebles de volúmenes superiores a los 40 millones de euros. En este sentido, tanto la banca nacional como la internacional ya se está mostrando mucho más favorable a conceder financiación a un coste competitivo.

Aguirre Newman enero/2010

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