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Aguirre Newman publica su informe del mercado de industrial-logístico en Madrid y Barcelona
El precio medio de alquiler en el mercado logístico en Madrid y Barcelona ha registrado una caída de un 15% y un 16%, respectivamente.
- Aumento generalizado de la disponibilidad de producto industrial logístico en Madrid y Barcelona
- Una menor demanda por parte del usuario final ha presionado los precios de alquiler a la baja, ampliando los márgenes de negociación considerablemente.
- En el mercado de inversión, la rentabilidad inicial exigida se ha incrementado entre 75 y 100 puntos básicos, alcanzando una tasa del 8,5% y se espera un cambio de tendencia a la baja en los próximos meses.
El mercado inmobiliario industrial y logístico se ha caracterizado durante los últimos 12 meses por un importante incremento del stock de producto disponible y listo para ser ocupado, una menor demanda por parte del usuario final y una bajada de los precios de las rentas. Estas son algunas de las principales conclusiones del Informe del Mercado Industrial-Logístico de la consultora inmobiliaria Aguirre Newman.
La fuerte caída de la producción industrial y la disminución del consumo han influido para la contracción de la demanda por parte de usuarios finales de espacios industriales y logísticos en España. Añadido a esto, ha habido un incremento de la disponibilidad de producto en el mercado de Madrid y de Barcelona.
En relación a los alquileres, el precio medio del producto logístico ha descendido un 15,9% en Madrid y un 14,5% en Barcelona. Mientras que, para el producto industrial, la caída ha sido de un 8,6% en Madrid y un 15,9% en Barcelona. El mercado de venta industrial también se ha visto afectado en ambas ciudades, con recortes de un 10,5% de los precios en Madrid y de un 15,8% en Barcelona.
Entre sus conclusiones el Informe señala que no se prevé el desarrollo de nuevos proyectos logísticos de carácter especulativo para los próximos 12 meses en Madrid y Cataluña, debido a la incertidumbre existente en el mercado y a la alta disponibilidad de producto. Los desarrollos que se lleven a cabo serán en todo caso proyectos “llave en mano” en los que el promotor y la entidad financiera se garanticen un inquilino para la nave desde el mismo momento de su finalización.
La percepción de un mayor riesgo en la economía, las dificultades de financiación y las dudas en cuanto a la estabilidad de los precios de alquiler han provocado un sensible incremento en las tasas de rentabilidad iniciales exigidas en el mercado de inversión. Los márgenes de negociación sobre los precios también se han ampliado considerablemente.
Comunidad de Madrid
La disponibilidad de producto logístico se ha incrementado notablemente en la región. De las tasas prácticamente nulas en el año 2007, se ha pasado a una situación de disponibilidad muy alta, cerca del 15%, sobre un stock total de producto logístico de aproximadamente 5.750.000 m2.
Este aumento de disponibilidad se ha producido de manera uniforme en todas las zonas y coronas y viene motivado por la entrega de nuevas edificaciones en los últimos años en las zonas más alejadas del casco urbano y por la desocupación de almacenes en las coronas más próximas.
Según el Informe elaborado por la consultora inmobiliaria, la absorción de producto logístico se ha reducido en más de un 50% respecto a la producida en el ejercicio anterior, situándose la misma en 128.000 m2 en el periodo entre enero y octubre de 2009.
El descenso en la demanda se ha visto especialmente reflejado en el producto en venta. El número de operaciones de compraventa sobre inmuebles industriales ha descendido notablemente sobre las cifras de otros años. Sólo aquellos usuarios finales con una necesidad inmediata están dispuestos a cerrar transacciones en cifras entre un 20-30% inferior a los precios ofertados.
En los últimos doce meses, el precio de alquiler de producto industrial y logístico ha mostrado unos descensos del 8,6% y del 15,9% respectivamente. Los precios de venta han sufrido una caída de un 10,5%.
El Corredor de Henares y el Eje A-4 se mantienen como las zonas logísticas más importantes de la Comunidad, con un 89% de la superficie logística total. Por su parte el Eje A-3 y A-42 (Zona Sur), destacan por su incipiente desarrollo.
Cataluña
El tejido industrial se concentra en un primer cinturón alrededor de la ciudad de Barcelona, formado por las zonas del Barcelonés, Baix Llobregat, Vallés Occidental y Vallés Oriental. Al igual que en Madrid, las áreas más cercanas a Barcelona capital, sufren un paulatino cambio hacia usos terciarios y residenciales. Existe un desplazamiento de las áreas industriales a zonas más lejanas de los núcleos urbanos.
El Informe ha detectado un incremento en los niveles de disponibilidad tanto de producto logístico como de mininaves. En el caso de producto logístico, la desocupación se concentra principalmente en la primera corona y en el Camp de Tarragona, y se sitúa en términos globales por encima de los 560.000 m2. De ello se deriva la existencia de una tasa de disponibilidad del 18,9%, teniendo en cuenta que el stock de producto logístico es de aproximadamente 3.000.000. En cuanto al producto mininaves, existe disponibilidad en todas las zonas analizadas.
Ganan peso las operaciones de alquiler, como es costumbre en la demanda logística, que han supuesto un 91% del total respecto a las de compraventa que han sido escasas en el último año. Los demandantes logísticos en los últimos 12 meses han disminuido su necesidad de metros cuadrados respecto al año anterior, situándose la
media de superficie demandada en 4.000 m2.
La evolución de los precios de alquiler (precio de salida) de producto industrial ha mostrado un descenso de un 15,9% respecto al 2008. El producto logístico también ha presentado una caída, atingiendo un 14,5%. Por su parte, el precio de salida de productos en venta ha disminuido un 15,8% respecto al año anterior.
Mercado de Inversión
La rentabilidad inicial media para el producto logístico ha experimentado un incremento con respecto al ejercicio 2008, situándose entre los 75 y 100 puntos básicos, alcanzando tasas de hasta el 8,5%. Pero para los próximos meses se descartan nuevos incrementos.
Entre las causas del aumento se señala el riesgo causado por la situación economía, el descenso de los precios de alquiler, el incremento de la oferta y las dificultades para la obtención de financiación. No obstante se observa una creciente flexibilidad entre las entidades financieras, siendo la banca extranjera la que está liderando la escasa actividad que se está realizando.
Los inversores de carácter nacional más activos, como los “family offices” e inversores privados, han estado más enfocados a otros segmentos como los de oficinas en zonas prime y locales comerciales. Pero los que han invertido este año en el mercado industrial, en cuanto al producto deseado, han centrado su búsqueda en un producto seguro terminado y ocupado en su totalidad, con contratos de larga duración, con garantías y altas rentabilidades.
Aguirre Newman nov/2009
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